福州房产律师：关于楼上业主将单元房改建成多套单用于出租，楼下住户维权之法律分析
该案案件属于相邻权纠纷。相邻权是指两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。
相邻权只能发生在相互毗邻的不动产所有权人或使用权人之间，且一方在行使不动产权利的过程中需要扩张权利，另一方在条件允许的情况下予以相应便利，如果因扩张权利给他方造成妨害或损害的，扩张方应当适当给予补偿。
从北京首个因“鸽子窝”群租引发民事纠纷并结合笔者办理此类相邻权纠纷过程中发现，该类纠纷多为实际产权人将其未实际居住的房产，通过增设卫生间或改变房屋结构改建成多套单间，使其有限的住宅面积内容纳众多住户，并达到收取更多租金的目的。业主此举所带来的后果是房子承重结构的破坏。房子居住人员密度过于饱和，导致四邻不安。租户流动性强，亦扰乱了小区的治安状况，同时加剧小区公共资源的消耗。这些现象一旦集中出现，纠纷就在所难免。
一、关于增设卫生间等改变房屋结构问题
根据编号为GB50096-2011《住宅设计规范》5.4.4规定：“卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）和厨房的上层。”以及《住宅室内装饰装修管理办法》第五条“住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：……（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间”之规定，不少出租人擅自在用于租赁的商品房内增设卫生间的，属于违法行为。
二、关于分割房间分租给多人的问题
根据《商品房租赁管理办法》第八条“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住”之规定，虽然福州市目前没有出台相关政策对“人均租住建筑面积最低标准”做出规定，但该《办法》已经明文禁止了时下大量存在分割用于租赁的商品房即“群租”、“房中房”等租赁形式。
虽然我国针对群租的法律仍是空白。现行规定中，只是要求出租人对居住人员建立登记簿，对承租的人数未加限制。但笔者认为，业主将其所有的房屋改建成多套单间，并用于出租经营的行为，其实已完全改变了房屋住宅性质，与正常的租赁行为相违背，实际上构成了经营性用房。
根据《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，由利害关系的业主请求排除妨害，消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”
三、救济途径
1、向小区物业反映
根据《福建省物业管理条例》 第四十二条“在物业管理区域内不得有下列行为：……（四）擅自改变物业规划用途或者外观”之规定，相邻方可以向小区物业反映，由物业协助调解处理，及时制止业主的违法行为。
2、向行政机关投诉
（1）法律依据
《住宅室内装饰装修管理办法》
第三十八条 住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：（一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款。
《商品房屋租赁管理办法》
第二十二条 违反本办法第八条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。
3、向人民法院起诉
根据《物权法》第七十一条：“业主对其建筑物专有部分享有占用、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危害建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。”和我国《民法通则》第八十三条：“ 不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”
因此，生活受到干扰的相邻方可收集证据，以“相邻权纠纷”为案由向人民法院提起诉讼，要求停止侵害，排除妨碍，并赔偿由此造成的损失。
4、解除租赁合同
根据我国《合同法》第二百三十三条规定，房屋存在危机承租人安全或健康的，承租人随时解除合同。
因此，对于承租方而言，如果因出租人改变房屋结构的行为对房子的承重等造成破坏，危及承租人安全或健康的，承租人可以随时解除合同。